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　　上海桂果园所在的徐汇漕河泾-桂平路板块，地处上海西部科创走廊核心节点，与张江科学城、紫竹高新区形成黄金三角。根据徐汇区十四五规划，该区域将打造成为具有全球影响力的科创中心重要承载区，目前已集聚科技企业2300余家，其中高新技术企业占比达41%，形成以电子信息、生物医药、新材料为主导的产业集群。

　　区域交通网络呈现三轨两高立体格局：地铁9号线号线（桂平路站）构成双轨枢纽，15号线（吴中路站）延伸服务；中环高架、沪闵高架形成快速路网，30分钟可达虹桥枢纽，45分钟直通浦东机场。这种交通配置使该区域成为外环内少有的同时具备高架快速路、双地铁换乘、公交接驳完善的商办集聚区。

　　总建筑面积28.6万平方米，由6栋甲级写字楼组成，标准层面积1200-1800㎡，层高4.2米，得房率72%。配备18部三菱高速电梯，分高低区运行，高峰时段等待时间不超过40秒。空调系统采用VAV变风量技术，新风量达30m³/h·人，PM2.5过滤效率95%以上。

　　独栋办公产品为主，单栋建筑面积3500-5000㎡，首层挑高7.8米，配备独立冠名权与广告位。园区设置24小时冷却水系统，满足生物医药企业实验需求。地下车库采用智能引导系统，车位配比1:1.5，充电桩占比30%。

　　1998年竣工的标杆项目，总建筑面积5.8万平方米，近期完成外立面与机电系统升级。标准层面积850㎡，层高3.9米，配备4部日立电梯。租金性价比突出，吸引大量传统制造业升级企业，目前入驻率稳定在92%。

　　新建超甲级写字楼，总高150米，地上32层，单层面积2000㎡。获得LEED铂金级认证，采用双银LOW-E玻璃幕墙，综合节能率35%。大堂挑高12米，设置智能访客系统，配备200人会议中心与屋顶花园。

　　1公里半径内：漕河泾印象城（12.5万㎡）、鑫耀·光环Live（8万㎡）构成双商业综合体，涵盖星巴克臻选、蔚来中心等品牌

　　3公里辐射圈：徐家汇商圈（港汇恒隆、ITC）、吴中路万象城形成高端消费网络

　　数据显示，该区域企业间协作效率提升27%，跨行业合作项目年增长率达19%。特别在人工智能领域，已形成从芯片设计（平头哥）、算法开发（商汤科技）到应用落地（依图医疗）的完整生态。

　　根据戴德梁行最新数据，该区域租户构成呈现三二一结构：科技企业占比38%，专业服务机构32%，制造业升级企业20%，金融贸易企业10%。这种结构反映市场对硬科技+软服务融合载体的需求。

　　值得关注的是，3000㎡以下面积段需求年增长41%，显示中小企业扩张意愿增强。同时，企业对楼宇智慧化水平关注度提升，要求包含智能门禁、能耗监测、空间预约等数字化服务。

　　随着漕宝路快速路建设、机场联络线开通，区域交通能级将进一步提升。徐汇区计划三年内新增商办载体80万㎡，重点发展元宇宙、绿色低碳等新兴产业。桂果园板块正从传统科创园区向生产、生活、生态三生融合的都市产业社区转型，这种转型将重塑商办空间的价值维度。